土地の評価単位事例

埼玉県などの3大都市圏で
被相続人の土地が550㎡あり
そのうち70㎡は他者へ通常の地代で
アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。
300㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており,
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。
残り180㎡は,
生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し,
地代のやり取りは
ない場合
評価単位,小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか?


 


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。
上記事業の用に貸付が含まれれば
全体で評価することになろうが
自宅とアパート敷地が隣接している場合は
自用地と
貸家建付地は別に評価することになっている


駐車場用地については
自用地評価になるが
他者に駐車場として使用する権利を与えているので
利用区分が違うとも考えられる
宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが
この事例の場合
使用貸借でないので個別評価になるのであろうか?
 
 
⇒利用区分の全体が自用地であると,認められれば,
地積規模の大きな土地となり,
大幅に減額することができます。
小規模宅地の適用については
孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用,貸付用,要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。
このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。
貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価
 


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価



借地権または
定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には
それぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として
各貸家の敷地ごとに
1画地として判定します。

2018年11月17日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : ttsutsumi

貸付用小規模宅地

 

貸付事業用宅地


(1) 相続開始直前に


① 被相続人 又は


被相続人 と


生計を一にしていた


被相続人の親族 の


貸付事業の用に


供されていた宅地等 のうち


所定のもの


減額割合  50%限度面積200㎡

 

①被相続人の貸付事業 に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、 かつ その申告期限までに 貸付事業を行っている


その宅地等を相続税の申告期限まで保有している。




②被相続人と 生計を一にしていた


被相続人の親族の 貸付事業に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


相続開始直前から 相続税の申告期限まで、


その宅地の貸付事業を行っている


その宅地を相続税の申告期限まで 保有している。

   

(2) 建物又は構築物の 敷地の用に 供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)  棚卸資産 及び準ずる資産 に該当しないもの
(4)  各人が取得した宅地等のうち、 選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
 ニ  選択した宅地等が、特定事業用宅地等  特定同族会社事業用宅地等 特定居住用宅地等 貸付事業用宅地等

複数に該当する場合

 平成27年1月1日以後の限度面積 特定事業用等宅地等 及び特定居住用宅地等のみ を選択する場合は、 特定事業用等宅地等400㎡、 特定居住用宅地等330㎡まで 適用が可能とされ、 最大で730㎡までが対象となります。ただし、 貸付事業用宅地等を選択する場合については、 従来どおり調整を行います

①特定事業用宅地等又は 特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400 + ②特定居住用宅地等の面積×200÷330 + ③貸付事業用宅地等の面積


①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

 この特例の適用を受けるためには  

貸付けについては、 相当の対価を得て行うもの (所得金額がマイナスとなるものを含む。) が対象


無償による貸付け(使用貸借)


は小規模宅地等の適用対象外


この特例の適用を受けるためには、


相続税の申告期限までに 相続人等 の間で特例対象宅地等が 分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が 申告期限までに分割されてい ない場合には、


この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、 一定の手続をとることによって、


この特例の適用を受けることがで きます


 


 


貸付事業用宅地等に該当する宅地等 添付書類
 ○ 申告書第11・11の2表の付表 ○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し ○ 印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。 賃貸借契約書


 

 

平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得

 

 2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に貸付事業の用に供さ 


れた宅地等を除外する




(注)上記の改正は、


平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得する財 産


に係る相続税について適用する。


ただし、


上記2の改正は、


同日前から貸 付事業の用に


供されている宅地等については、適用しない。

   

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
駐車場部分も小規模宅地の適用対象の
可能性があります
また
合計して500㎡以上の土地は
地積規模の大きな土地の可能性があり
その場合評価が大きく下がることがあります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが
貸家建付地の価額
= 自用地とした場合の価額ー
( 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、
建物の構成部分である
隔壁、
扉、
階層(天井及び床)等
によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど
独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


空き室部分については
相続税で
土地については
貸家建付地の減額、
ができない
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定され
相続税課税価額が大きく変わる
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に
継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに
新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間に他の用途に供されていないか
④空室の期間が
課税時期の前後の(例えば 1か月程度であるなど)一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決がある
(評基通26)
{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、
種々の判断基準があるようで
(空き室が長期間
(半年以上から1年以上程度)でない限り、
認められるとする説もあるが
貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
税務調査時の事実認定により判断されます
 

2018年11月2日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : ttsutsumi

土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は
1枚の田ごと


山林は
1筆ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている
「一団の雑種地ごと」
(同一の目的に供されて
いる雑種地)
を評価単位とする


 
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、
事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を
使用貸借により貸付ている場合
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、
それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地(アパートの敷地など)
借家人が違う、貸家の棟ごと
に1画地の宅地として評価


2以上の者から
隣接している土地を借りて、
これを一体として利用している場合
 
全体を1画地として評価


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
 
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、
「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できれば評価額が大きく下がるが
実態に応じて判断される
 


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地
1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価
共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。


借地権または定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合にはそれぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として各貸家の敷地ごとに1画地として判定します。


所有する宅地の隣の宅地を借りて
これらを一体として利用している場合、
又は2以上
の者から隣接する土地を借りて、
これらを一体として利用している場合
土地全体を1画地として評価
 


雑種地は、原則として利用の単位となっている
一団の雑種地が
1評価単位となりますが
 
市街化区域等内において
全体で評価する場合もある。
 
土地区分単位通達

2018年11月2日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : ttsutsumi